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黑龍江省物業管理條例(草案送審稿)
時間:2019-05-15 08:53      來源:未知      閱讀:次    
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第一章   

第一條立法目的和依據〕 為了規范物業管理活動,維護物業管理當事人的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條〔適用范圍〕 本省行政區域內物業管理以及相關監督管理活動適用本條例。

第三條〔基本原則〕 物業管理活動應當堅持以人為本,遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則

〔政府職責和基層群眾性自治組織義務 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系,制定扶持政策和激勵措施,建立物業管理綜合協調機制,促進物業服務行業發展和文明小區建設。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理納入社區治理的重要內容,并承擔本轄區物業管理的組織、指導、協調和監督工作。負責組織、指導本轄區內各物業管理區域成立業主大會,選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,調解物業管理中的糾紛,協調和監督老舊小區物業管理,協調物業管理與社區建設之間的關系。社區居(村)民委員會應當協助和配合。

〔部門職責〕 縣級以上人民政府主管物業管理的部門(以下稱物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

  (一)對物業服務質量進行監督管理;

  (二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;

  (三)對物業招投標活動進行監督管理;

  (四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

  (五)處理物業管理中的投訴;

  對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;

  (七建立健全物業管理電子信息平臺;

  (八)法律、法規規定的其他職責。

縣級以上民政主管部門負責對街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會在業主大會成立、業主委員會選舉等活動中履行相關職責進行指導、監督和考核。

縣級以上人民政府其他有關行政主管部門應當按照各自職責,做好物業管理的相關工作。

〔行業自律 物業管理行業協會應當制定并組織實施行業服務標準和行業行為規范,參與物業承接查驗,開展物業管理示范項目考評和從業人員培訓,加強行業自律,規范行業行為,促進依法經營和誠信服務,維護市場秩序和公平競爭

 

第二章 物業管理區域以及相關配置

 

〔物業管理區域劃分原則〕 物業管理區域的劃分,應當有利于實施物業管理,以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎,綜合考慮土地使用權屬范圍、物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設、業主人數、自然界線等因素。

物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能獨立分割的,應當劃分為一個物業管理區域;能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。

〔物業管理區域的劃分 建設單位應當在商品房預售或者現售前,物業管理區域向物業所在地縣級物業行政主管部門備案,物業行政主管部門應當將備案的物業管理區域及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府

房屋買賣合同中應當明示備案的物業管理區域。

本條例施行前已經劃分物業管理區域,但尚未向物業管理行政主管部門備案的物業,由物業服務企業或者業主委員會向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

本條例施行前已經建成并交付,但尚未劃分物業管理區域的物業,由物業所在地縣級物業行政主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府,在征求業主和社區居(村)民委員會意見后,根據本條例規定劃分物業管理區域。

配套建筑與設施設備管理 物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備,應當嚴格按照國家和省有關規劃、設計規范和工程標準進行建設。

配套建筑權屬管理 物業管理區域內與物業服務相關的門衛室、監控室等配套建筑應當依法辦理權屬登記手續,不得擅自改變用途。

第十配套公建的權屬 按照規劃要求在物業管理區域內配套建設的幼兒園、會所、休閑健身用房地下車位等,應當在房屋買賣合同中約定歸屬。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產權證明文件,并優先為業主提供服務;除法律、行政法規規定外,未約定屬于建設單位所有的,其所有權依法屬于業主。

十二〔物業管理用房的面積標準〕 物業管理用房由建設單位無償配置,其費用列入開發建設成本,產權屬全體業主共有,任何單位和個人不得買賣、抵押,未經業主大會同意,不得改變用途。

新建的物業,建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積一定比例配置物業管理用房,物業管理用房最低不少于一百五十平方米并符合下列要求:

(一)房屋總建筑面積二十五萬平方米以下的,按照不少于總建筑面積千分之二配置;房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按照不少于千分之一的標準配置;分期開發建設的,首期配置建筑面積不得少于一百五十平方米,且集中建設。

(二)物業管理用房應當位于地面以上并能夠獨立使用,相對集中,便于開展物業服務活動,具備供水、排水、供電、供熱以及通風、采光等使用功能;所在樓層不得高于二層,但配置電梯的除外。

業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排,其面積不低于二十平方米。

第十〔物業管理用房的保障措施〕 城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在附圖中注明物業管理用房的具體位置和面積建設單位應當按照建設工程規劃許可證注明的位置和面積建設物業管理用房,并與新建物業同步設計、同步施工、同步交付。

第十 新建住宅物業專業經營設施設備的管理 建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶端口以外的專業經營設施設備,應當按照國家技術標準和專業技術規范依法設計、施工,所需費用由建設單位承擔。

建設單位應當通知專業經營單位參加竣工驗收;竣工驗收合格后,應當將專業經營設施設備的所有權無償移交給專業經營單位,并簽訂移交合同。專業經營單位應當接收并負責運行、維修、養護、更新和管理。

第十已建住宅物業專業經營設施設備的管理 本條例施行前建設的住宅物業管理區域內的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶端口以外的專業經營設施設備的所有權,無償移交給專業經營單位。

縣級物業行政主管部門組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收;驗收合格的,專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理,并簽訂移交合同;驗收不合格的,由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出改造方案,經改造合格后移交。改造費用的承擔辦法,由市、縣人民政府制定

 

第三章 業主、業主大會及業主委員會

 

十六條〔業主權利義務〕 房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理中的權利、義務按照法律、法規規定和管理規約、物業服務合同約定確定,不得以放棄權利為由不履行義務。

人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書,以及征收安置、繼承、受遺贈、買賣、贈與、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法辦理房屋所有權登記公民、法人和其他組織,在物業管理中享有業主權利,承擔業主義務。

十七〔首次業主大會會議召開條件〕 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

(一)交付房屋建筑面積專有部分超過建筑物總面積百分之五十的;

(二)交付房屋套數超過總套數百分之五十

(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數超過總套數百分之五的;

(四)前期物業服務合同依法解除或者合同期限即將屆滿

(五)分多期實施的住宅建設項目,首期交付使用滿足上述內容之一的。

只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

十八〔首次業主大會籌備組建 符合首次業主大會會議召開條件的,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請,十名以上業主也可以聯名申請。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在十日內指導組建首次業主大會籌備組。

籌備組由業主、建設單位(單位)、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會等派員組成,組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。

籌備組成員人數應當七人以上的單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。

籌備組應當自組建之日起七日內,將成員名單及其與籌備工作相關的個人信息、工作職責在物業管理區域顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調處理。

單位小區首次業主大會會議的籌備工作,由其所在單位發起,物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合。

新建小區首次業主大會會議的籌備經費,由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費,由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費,由縣級人民政府承擔。

十九條〔首次業主大會籌備組職責〕 首次業主大會籌備組履行下列職責:

(一)確定首次業主大會會議召開的形式、時間、地點和內容;

(二)擬定業主大會議事規則草案、管理規約草案業主委員會工作規則草案;

(三)確認業主身份和業主人數,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)擬定業主委員會委員選舉辦法草案,核查業主推薦或者自薦的業主委員會委員候選資格,并確定候選人名單

(五)確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域顯著位置公示。業主對前款第二項至第五項規定的內容有異議的,籌備組應當記錄并予以答復。

籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

第二十條〔業主大會職責〕業主大會履行下列職責:

(一)制定和修改業主臨時管理規約或者管理規約、業主大會議事規則;

(二)制定和修改業主大會會議表決規則;

(三)選舉、罷免或者更換業主委員會成員和監事會成員;

(四)確定物業管理方式,選聘和解聘物業服務企業;

(五)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

(七)決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配;

(八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(九)決定籌集和使用專項維修資金;

(十)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準;

(十一)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(十二)決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第八、九項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十業主大會召開形式 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當召開臨時業主大會。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席業主大會。

第二十對業主委員會組織召開業主大會的監督 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。

第二十業主大會召開條件、投票權數確定和表決方式 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加,方為有效。

對業主自愿放棄行使業主大會選舉表決權的,視為同意業主大會的表決結果,不計入總投票權數中。

在滿足實名投票的條件下,提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。縣級以上人民政府物業管理行政主管部門應當逐步建立業主決策信息平臺,供業主、業主委員會和業主大會免費使用。

通過傳統表決方式投票表決的,業主自愿放棄表決權的,應當履行簽字或者確認程序;通過上述信息平臺方式投票表決的,業主自愿放棄表決權的,應當以平臺發送表決信息至表決結束信息平臺記錄的信息方式確認。

二十四〔業主委托人 業主可以委托代理人參加業主大會會議,應當出具書面委托書,載明委托事項、權限期限。委托代理人必須是業主的直系親屬房屋承租人、或者律師等法律工作者,委托代理人不得代理兩戶以上業主

二十五〔業主委員會委員 業主委員會一般由五至十人的單數委員組成。對一個管理區域分期建設或尚有部分物業未交付入住的,應當按照相應比例預留委員名額,待交付入住后陸續補充。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并具備下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守有關法律、法規;

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

符合上述條件的中共黨員,或者持有民政部門頒發證書的志愿者,以及受到市級以上表彰的先進個人,可以優先入選。

業主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰,是否有不良信用記錄,是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息,并向業主公開。

業主委員會每屆任期三至五年,委員可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員實行差額選舉的,未當選且得票數達到規定票數的候選人,可以當選候補委員,并按照得票多少的順序在業主委員會委員出現空缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,但不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,享有表決權。具體選舉辦法由業主大會議事規則約定。

業主委員會委員資格的終止,按照國家有關規定執行

業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主或者居()民委員會可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。

第二十六條〔業主委員會組織建設 符合成立中國共產黨黨組織條件的業主委員會,應當成立黨組織。業主委員會黨組織受街道辦事處黨組織管理。

業主委員會黨組織成員終止委員資格的,按照相關程序終止其黨組織成員資格。

第二十〔業主委員會委員禁止行為〕 業主委員會和業主委員會委員不得有下列行為:

(一)阻撓、抗拒業主大會履行職責;

(二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(三)利用職務之便接受減免物業費、停車費,或者索取、非法收受建設單位、物業服務企業提供的利益、報酬;

(四)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(五)打擊、報復、誹謗有關投訴、舉報人;

(六)未經業主大會授權,擅自解聘或者選聘物業服務企業;

(七)擅自動用物業共用部位等經營收益、業主代管的資金,侵占業主共有財產;

(八)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為。

第二十條〔業主委員會成立日期和業主大會議事規則、管理規約生效時間 依法成立的業主委員會,以其選舉產生之日為成立日期,并應當自成立之日起十日內在物業管理區域顯著位置公示業主委員會委員和候補委員名單

業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議通過之日起生效。

二十〔業主委員會的改選 業主委員會實際履行工作職能的委員人數少于50%不能正常開展工作的,或者業主委員會任期未滿自行解體的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會臨時會議,依法改選。

三十建設單位籌備義務 建設單位應當將房屋交付情況及時報送街道辦事處或者鄉鎮人民政府,并按照街道辦事處或者鄉鎮人民政府的要求,提供籌備首次業主大會會議所需的物業管理區域劃分,建筑物、構筑物、配套設施設備、相關場地明細,業主名冊建筑規劃總平面圖,以及物業管理用房配置相關材料。

第三十〔業主監事會性質〕 業主大會可以設立業主監事會。監事會由三至七名監事組成,組成人數為單數,具體監事人數由業主大會根據物業管理區域的實際情況確定。業主人數較少的業主大會,可以設一名監事,不設監事會。

業主監事會是業主大會的監督機構,由業主大會會議選舉產生,對業主大會負責。

業主監事會工作規則由業主大會或者業主監事會起草并經業主大會會議表決通過。

業主監事會每半年至少召開一次會議,會議應當有過半數監事出席,作出的決定應當經全體監事過半數同意,并簽字確認。

第三十〔業主監事會職責〕 業主監事會履行下列職責:

查閱業主大會財務賬薄及其他會計資料,檢查業主大會財務狀況;

監督業主委員會執行業主大會決定的情況,對違反物業管理法律法規、管理規約、議事規則或者業主大會決定的業主委員會委員、執行秘書、財務人員提出罷免或者辭退的建議;

就業主監事會或者監事職權范圍內的事項向業主大會會議提出提案;

派員列席業主委員會會議,并對業主委員會決定的事項提出質詢或者建議;

對業主委員會及其委員侵害全體業主共同利益的行為,要求予以糾正;

定期向業主大會會議報告業主監事會行使職權的情況并通告全體業主;

業主大會議事規則授予的其他職責。

監事會履行前款職責時,可以進行調查,也可以聘請專業服務機構協助其工作。

第三十監事會組成及資格監事會主席和副主席由監事會從監事中選舉產生。

監事會成員全部為兼職,不領取任何報酬。監事會工作經費支出標準由業主大會會議決定,列入年度經費預算。

監事候選人資格、選舉辦法、任期等由業主大會按照本條例有關業主委員會委員的相關規定在業主大會議事規則中確定。

〔業主組織工作經費〕 除首次業主大會會議外,業主大會業主委員會、監事會的工作經費和業主委員會委員的工作補助,應當由全體業主分攤,或者物業共用部位、公共場地、共用設施設備經營收益中列支,具體辦法和標準由業主大會決定。

業主委員會應當在物業管理區域出入口和住宅單元出入口顯著位置公示工作經費和工作補助的籌集、管理和使用情況每年不少于兩次,每次公示期不少于10

三十社區居(村)民委員會的常規職責 社區居(村)民委員會街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導監督下,負責做好對業主組織和物業服務企業日常指導、監督、協調工作。

具備成立條件的新住宅小區經指導未能成立業主大會和業主委員會的或者業主委員會任期未滿自行解體的,以及老舊住宅小區始終未成立業主大會和業主委員會的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以指定社區居(村)民委員會臨時代行業主大會和業主委員會職責

實行社區居(村)民委員會臨時代行業主大會和業主委員會職責的,應當從符合業主委員條件的業主中抽簽選出少于半數的業主委員,組成臨時業主委員會。業主委員會主任、副主任由社區居(村)民委員會派員擔任。

三十業主小組 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。業主小組應當履行下列職責:

(一)推選業主代表參加業主大會會議;

(二)決定本幢、單元范圍內住宅物業共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序,參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

三十物業管理聯席會議制度 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立由業主委員會、物業服務企業、社區居(村)民委員會、公安派出所、人民調解組織、專業經營單位和有關行政主管部門等參加的物業管理聯席會議制度,協調下列物業管理事項:

(一)物業管理與社區管理的銜接、配合;

(二)業主委員會和有關單位不依法履行職責的情況;

(三)業主委員會換屆過程中出現的問題;

(四)提前終止物業服務合同的問題;

(五)物業服務企業交接和退出中出現的問題;

(六)需要協調的其他物業管理事項。

 

第四章 前期物業管理

 

三十〔前期物業服務企業的選聘〕 新建住宅物業實行前期物業管理建設單位應當在商品房預售或者現售通過招投標方式選聘物業服務企業。

投標人不足三人或者建筑總面積在萬平方米以下的,經物業所在地縣級物業行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

三十〔前期物業服務合同〕 建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同,并自簽訂之日起十五日內前期物業服務合同臨時管理規約向物業所在地縣級物業行政主管部門備案,物業行政主管部門應當將備案材料及時轉告街道辦事處或者鄉鎮人民政府

四十〔前期物業服務費用的承擔 前期物業服務合同生效至房屋交付之日發生的前期介入費用,由建設單位承擔。房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由買受人承擔。

四十〔前期物業服務企業參與住宅物業開發建設 前期物業服務企業可以提前參與住宅物業的開發建設,對住宅物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與住宅物業管理有關的建議。

建設單位可以邀請前期物業服務企業參加竣工驗收。

四十新建住宅物業交付條件 新建住宅物業具備下列條件后,建設單位可以辦理物業交付:

(一)建設工程竣工驗收合格;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量器具;

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

(四)道路、綠地和物業管理用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;

(六)物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

(七)法律、法規規定的其他條件。

四十〔前期物業服務的承接查驗〕 物業服務企業承接前期物業服務項目時,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,對物業共用部位和共用設施設備進行查驗,承接查驗相關費用由建設單位承擔。

建設單位應當組織居(村)民委員會、業主代表、物業管理行業協會或者專業機構參與承接查驗,進行見證和監督,承接查驗記錄須經參與承接查驗各方代表簽字確認后,建設單位方可與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議。

建設單位應當對承接查驗全過程進行影像記錄,并在業主辦理入住手續時,主動公開承接查驗協議,現場播放承接查驗影像資料。影像資料應包含監控系統、消防系統等重要設施設備查驗內容

物業承接查驗協議應當對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定并在業主辦理進戶手續時進行公示

建設單位未整改落實未簽訂承接查驗協議的,建設單位不得將該物業移交給物業服務企業建設單位未按照承接查驗協議約定的期限整改落實的物業服務企業應當及時向物業主管部門報告。

所在地縣級以上地方人民政府物業管理主管部門應當督促建設單位及時整改遺留問題,建設單位應當按照承接查驗協議內容及時解決并組織復驗。

住宅物業專有部分由業主查驗出現質量問題的,由業主向建設單位提出;業主向物業服務企業提出,物業服務企業應當及時轉告建設單位。

四十承接查驗備案物業服務企業應當自住宅物業交接之日起三十日內,持以下資料向物業所在地縣級物業行政主管部門辦理物業承接查驗備案:

(一)物業承接查驗備案申報表;

(二)前期物業服務合同備案證明;

(三)臨時管理規約備案證明;

(四)物業承接查驗協議;

(五)建設單位移交資料清單;

(六)查驗記錄;

(七)交接記錄;

(八)其他承接查驗有關的文件。

報送資料齊全、符合法定形式的,物業行政主管部門應當予以備案。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。

第四十住宅物業質量保證金制度 新建住宅物業在國家規定的建設工程質量保修期限和保修范圍內,實行住宅物業質量保證金制度。

建設單位應當新建住宅物業交付前,按照物業建筑安裝工程費百分之三的比例向物業所在地的市、縣物業行政主管部門設立的銀行專戶存儲住宅物業質量保證金。但建設單位能夠提供該工程質量責任保險單或者銀行保函的除外。

住宅物業質量保證金應當專款專用,由物業行政主管部門監督使用。

第四十〔住宅物業質量問題處理時限〕 住宅物業在質量保修期限內出現質量問題的,建設單位接到物業服務企業代業主或者業主委員會提出的維修要求后,應當組織施工單位在三日內到現場核實;情況屬實的,應當在十五日內維修。

第四十住宅物業質量保證金的使用〕 建設單位在住宅物業質量保修期限內不履行或者延遲履行保修義務的,由業主、業主委員會或者物業服務企業組織維修,費用從住宅物業質量保證金中支出。

住宅物業質量保證金余額不足應當交存總額百分之五十的,物業行政主管部門應當及時書面通知建設單位,建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

第四十〔住宅物業質量保證金的退還 住宅物業質量保證金的保證期限,自竣工驗收合格之日起計算。

符合下列條件之一的,物業行政主管部門應當在住宅物業分部工程最低保修期限屆滿后十五日內,將與分部工程對應的質量保證金本息余額退還建設單位:

(一)未出現屬于保修范圍內質量問題的;

(二)出現保修范圍內質量問題,但建設單位已按照規定維修并驗收合格,或者與業主或物業企業對維修費用的承擔達成協議并已給付的;

(三)建設單位和業主對質量問題發生爭議,但建設單位已按照人民法院或者仲裁委員會作出的生效法律文書履行義務的。

住宅物業質量保證金退還前,物業行政主管部門應當將擬退還事項在相關物業管理區域顯著位置公示,公示時間不得少于七日。

住宅物業質量保證金退還后,建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

 

第五章 物業服務管理

 

第一節 物業服務企業管理

 

四十業主共同選擇物業服務企業 選聘和解聘物業服務企業,應當召開業主大會,并按照大會程序表決決定。

五十〔物業服務合同 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同,物業服務合同對全體業主具有約束力。

物業服務企業應當按照物業服務合同約定的服務內容和服務質量,全面履行服務義務。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門備案物業行政主管部門應當將備案的物業服務合同及時轉告街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

物業服務合同的示范文本由省住房和城鄉建設行政主管部門與省市場監督管理部門聯合制定并公布。

〔物業服務內容 物業服務內容主要包括下列事項:

(一)物業共用部位、共用設施設備的維護保養管理;

(二)公共區域環境衛生的維護;

(三)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

(四)公共綠化的維護;

(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告;

(六)物業維修、養護以及更新的管理服務

(七)物業管理費用的賬務物業檔案的管理

(八)物業服務合同約定的其他物業服務事項。

五十〔物業服務項目經理 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示項目經理姓名和移動聯系方式。

業主委員會經征求25%以上按時交納物業費的業主意見,可以要求物業服務企業更換項目經理;要求更換項目經理的,物業服務企業應當及時更換,并在物業管理區域顯著位置公示。

五十〔物業服務收費原則 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

物業服務收費政府指導價格和物業服務項目、服務內容服務等級標準由市、縣人民政府價格主管部門和物業行政主管部門分別制定并依法向社會公布。物業服務項目、服務內容、服務等級標準和政府指導價,應當依法適時調整。

實行市場調節價的,物業服務企業與業主大會可參照政府指導價格,議定物業服務收費標準,具體收費標準在物業服務合同中約定。

五十〔物業服務收費形式 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制形式,具體的收費形式在物業服務合同中約定。

采取包干制的,建設單位或者經業主大會授權的業主委員會可以參照物業行政主管部門制定并公布的物業服務等級標準和物價部門定價成本標準,以菜單制模式選擇后綜合確定物業服務費標準。

五十明碼標價制度〕 物業服務收費實行明碼標價業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示物業服務項目、服務內容、服務等級標準、收費項目、收費標準和收費依據等,并公示每年物業服務費的收取和使用情況以及財務審計報告。物業服務企業不得收取未予公示的費用

五十〔物業服務費的交納〕 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。

市縣人民政府可以制定棚戶區改造安置居民、公共租賃住房承租人中住房困難的特困救助家庭、享受最低生活保障家庭的物業補助辦法和標準,給予一定比例的物業服務費補助,但不得要求物業服務企業承擔。

棚戶區改造安置居民、公共租賃住房承租人中住房困難的特困救助家庭、享受最低生活保障家庭,應當按照市縣人民政府的相應規定,及時繳納自行承擔比例部分

業主未按照約定交納物業服務費的,業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以按合同約定收取違約金,并依法提起訴訟或者申請仲裁。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,按照有關規定錄入失信被執行人名單。

物業服務企業不得因業主欠繳物業服務費而限制業主進出小區、入戶和車輛進入地下停車位。

物業服務企業可以根據物業服務合同約定預收物業服務費,但是預收期限最長不得超過一年。

業主轉讓房屋所有權時,應當與物業服務企業結清物業服務費。

五十〔物業服務費的減免 業主停住3個月以上的,可以向物業服務企業申請辦理停住期間的物業服務費減免手續。物業服務企業應當受理,并與業主簽訂停住期間物業服務減免合同,明確減免事項和違約責任。

物業服務費的減免包括:用戶生活垃圾運輸費用、高層住宅電梯運行費用。各市縣可結合本地實際,制定物業服務費的減免辦法和減免標準,但減免標準最高不得超過物業服務費的30%

五十生活垃圾的收集轉運 物業服務企業負責物業管理區域內生活垃圾分類的相關工作,督促檢查生活垃圾分類投放,負責生活垃圾的分類收集、分類轉運生活垃圾的外運工作由市政環衛部門負責,不得向物業企業收費。

五十專業經營單位收費〕 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信專業經營單位應當向最終用戶收取費用,不得強制物業服務企業無償代收代交,不得因物業服務企業拒絕代收代交費用停止向最終用戶提供服務。物業服務企業代收的費用,不屬于其營業收入。

住宅物業管理區域內公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛室、車庫、物業用房等非經營性用水、用電、用氣、用熱價格,按照當地居民使用價格標準執行。

六十〔安全隱患的防范和消除 物業管理區域內,由物業服務企業負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,物業服務企業應當設置警示標識,采取防范措施,排除隱患。能夠自行處置的,應當及時消除安全隱患;不能自行處置的,報告政府有關部門。

物業服務企業發現由其他單位負責管理的物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當及時通知管理單位,管理單位應當及時消除安全隱患

六十一〔解除物業服務合同和續聘 物業服務合同任何一方當事人提出依法解除物業服務合同的,除遵守法律、法規規定和合同約定的條件、程序外,還應當通知全體業主;合同未約定通知期限的,應當提前六十日書面通知另一方,并在物業管理區域顯著位置公示。

業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前三十日內與物業服務企業續簽物業服務合同。

物業服務交接 業主大會決定解除物業服務合同的,被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同依法解除后十日內辦理完畢移交手續,退出物業管理區域;退出物業管理區域前,應當維持正常的物業管理秩序。

被解聘的物業服務企業應當業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務:

(一)移交物業檔案

(二)移交物業共用部位共用設施設備、物業管理用房等固定資產;

)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同權利義務對雙方具有約束力。

物業管理移交監管 物業所在地縣物業行政主管部門街道辦事處鄉鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接的指導和監督

被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域或者拒不交出物業管理資料的,物業所在地縣物業行政主管部門會同公安部門勒令其強制退出交出物業管理資料并將其列入物業服務企業“黑名單”。

六十誠信履約監督機制 縣級以上物業行政主管部門應當建立物業服務企業誠信履約監督機制,健全物業服務企業從業人員誠信檔案“黑名單”記載違法違規和誠信履約信息,并定期向社會公布。

六十誠信行為監督 縣級以上物業行政主管部門發現物業服務企業及其工作人員、項目負責人有下列行為的,應當計入誠信檔案。

被市級以上相關部門評為誠信企業、個人的;

被市級以上相關部門授予有關表彰證書、牌匾的;

被市級以上物業行業協會評為物業管理示范項目的;

在國家、省級物業行業協會組織的技能大賽中取得優秀成績的;

(五)主動接管老舊小區、棄管小區的;

(六)物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托他人的;

(七)建設單位與物業服務企業、物業服務企業與業主委員會之間、物業服務企業之間物業查驗和交接,違反法律法規有關規定的;

(八)騙取、挪用或者侵占業主共有資金;

(九)擅自改變物業服務用房、共有物業用途;

(十)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

(十一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(十二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,嚴重損害業主共同利益的;

(十三)管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故;

(十四)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正;

(十五)未按物業行政主管部門要求按時報送相關統計數據;

(十六)嚴重損害業主利益的;

(十七)違反法律法規禁止的其他行為。

(一)至(五)項內容列為優良誠信記錄;(六)至(十七)項經依法作出處理后,列為不良誠信記錄,其中,(六)(八)(十)列入物業服務企業、個人失信“黑名單”。

六十〔糾紛處理方式 業主、物業使用人、業主委員會、建設單位、物業服務企業、專業經營單位之間發生物業管理糾紛,可以向縣級以上物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴或者申請調解,也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

 

第二節 業主自行管理

 

六十〔業主自行管理〕 經業主大會決定,業主可以對物業實施自行管理,并接受所在地縣級物業行政主管部門街道辦事處鄉鎮人民政府的指導和監督。

業主自行管理不得違反有關法律法規規定,不得損害社會公共利益,不得侵害業主和他人的合法權益。

六十〔議事方式〕 業主自行管理的物業服務方式、服務項目、服務內容、服務等級標準、服務費用、收費方式等事項由業主共同協商確定。

六十服務費用公示 業主自行管理的,業主委員會應當在物業管理區域顯著位置公示下列事項:

(一)服務費用的收支情況;

(二)物業共用部位、公用場地、共用設施設備經營收益及使用情況;

(三)物業管理用房、公用設施設備用房占有使用情況。

業主委員會公示前款事項每年不得少于兩次。

 

第三節 老舊住宅的改造和管理

 

七十老舊住宅的改造〕 市、縣級人民政府應當編制和實施老舊住宅改造規劃,有計劃地對已交付且年久失修、配套設施設備不齊全、環境質量差的老舊住宅進行改造,并建立健全老舊住宅改造管理的補貼機制

老舊住宅的范圍,由市、縣級人民政府確定。

七十一配建物業管理用房和停車場等經營設施 改造老舊住宅,經有利害關系的業主同意,并按照法定程序批準,可以建設物業管理用房和停車場等經營設施。經營設施的收益用于補充老舊住宅維護管理費用。

 加裝電梯改造要求 鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區主管單位或者業主委員會負責組織,需經單元(棟)三分之二以上業主同意符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準。相關業主應當配合,不得阻攔;自然資源、住房城鄉建設、質監等相關部門應當積極支持。

老舊住宅臨時物業管理 選聘物業服務企業管理或者未實施自行管理的老舊住宅,在改造完成前,經業主大會同意,物業所在地物業行政主管部門可以選擇信譽良好的物業服務企業,臨時提供物業共用部位、共用設施設備日常運行,以及環境衛生、公共秩序維護等基礎性物業服務

臨時提供基礎性物業服務期間,業主應當交納物業服務費

老舊住宅小區無法引入物業服務企業管理的,應由街道辦事處或鄉鎮人民政府組織提供基本物業服務。

第七十改造后的物業管理 老舊住宅改造完成后,由業主大會決定物業管理方式。

 

第六章 物業的使用與維護

 

第七十物業使用與維護的一般要求 物業的使用和維護應當遵守市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規和管理規約、業主大會決定,不得有下列行為:

(一)擅自改變物業規劃用途、設計用途;

(二)損壞、擅自變動房屋建筑主體、承重結構;

(三)違法搭建建筑物構筑物、障礙物或者擅自改變、破壞房屋外貌

非法處分、損壞、擅自占用、改動物業共用部位共用設施設備;

違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品或者超負重物品;

擅自設置、改變煙道、排風、排水管道;

制造超過規定標準的噪音、振動、異味;

(八)影響其他業主正常采光、通風;

(九)任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物;

(十)擅自擺設攤點、占道經營;

(十一)在建筑物、構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(十二)違反規定飼養動物;

(十三)擅自架設電線、電纜;

十四)在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電;

十五)排放有毒、有害等污染環境的物質,露天燒烤、露天焚燒雜物;

十六)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

(十)占用、堵塞、封閉消防通道消防走廊消防登高面,損壞消防設施及器材;

(十法律、法規、管理規約和業主大會決定禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會、業主、物業使用人有權勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門有關行政主管部門應當及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

七十物業共用部位等使用情況 利用物業共用部位公共場地、共用設施設備和業主共有房屋從事經營扣除物業服務企業管理費用及法定稅金后,所得收益屬于全體業主,可以由業主委員會或者物業服務企業負責管理,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以用于業主大會決定的其他事項,業主委員會應當每半年在物業管理區域顯著位置公示收益和使用情況。

七十臨時占用物業共用部位需要臨時占用、挖掘道路、場地等物業共用部位的,除遵守有關規定外,物業服務企業或者業主委員會應當與施工單位簽訂施工合同;需要進入業主專有部分施工的,物業服務企業或者業主委員會應當征得業主同意。

施工單位應當于施工前在物業管理區域顯著位置公示施工計劃,按照施工合同施工,并采取封閉圍擋等安全保障措施。施工結束后,物業服務企業應當監督施工單位及時恢復原狀。

七十〔房屋裝飾裝修〕 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業,并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規定。物業服務企業應當書面告知業主物業使用人和裝飾裝修企業房屋裝飾裝修禁止行為注意事項,并進行現場監督。除市、縣政府確定的相關費用外,物業服務企業不得收取其他任何費用。

業主違反房屋裝飾裝修或者安全使用規定的,物業服務企業應當及時制止,并督促其改正;經督促不改正的,物業服務企業應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當及時依法處理。

七十車輛管理〕 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位,車位的設置、使用、收費等管理事項,由業主大會決定經營收益扣除物業服務企業管理費用法定稅金后屬于全體業主也可通過合同約定物業服務企業和全體業主經營收益進行分成。

物業管理區域內設置車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和其他機動車通道,不得影響其他車輛和行人通行。

工程車輛和大中型客貨車輛不得在住宅物業管理區域停放,但因急救、安全、工程建設或者設施設備維修等確需停放的特種車輛除外。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,履行車輛停放管理義務,并加強巡查,及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的,應當及時報告公安交警部門公安交警部門應當及時依法處理。

十條物業維護配合義務 物業共用部位、共用設施設備維修、養護、更新和改造時,相關業主、物業使用人應當配合其妨礙維修、養護、更新和改造,其他業主、物業使用人造成損害的,依法承擔賠償責任

八十一有特定要求的設施設備的維護 電梯、機械式停車設備等特種設備應當委托專業機構進行維修和養護。其他消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及有其他特定要求的設施設備,可以委托專業機構進行維修和養護。

電梯、消防更新和改造保障 新建住宅物業配置電梯、消防設施的,建設單位應當在住宅物業交付前按照物業建筑安裝工程費百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防設施設備的更新和改造納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。

三條電梯升級改造要求 住宅物業需要電梯進行二次改造的,應當經本幢或者本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。

電梯原始設計沒有預留設置梯控的,不得改造安置梯控設備。

專項維修資金交繳監管 業主應當按照國家和省有關規定,將首期專項維修資金存入物業管理行政主管部門設立的專項維修資金專戶。不動產登記機構在進行不動產權登記時,應當核驗專項維修資金繳存情況。

專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

物業管理行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則,依法保障專項維修資金的正常合理使用。

業主不依法履行交繳住宅專項維修資金義務的,住宅專項維修資金主管部門應當下達催繳通知書,業主自接到催繳通知書后,超過3個月仍不履行交繳義務的,按照有關規定錄入失信被執行人名單

第八十專項維修資金的使用表決 專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元為單位進行表決,也可以采取異議表決,即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

第八十專項維修資金的存儲管理 專項維修資金的管理,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣人民政府應當建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

業主大會成立前,專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。業主大會選擇自行管理專項維修資金的,應當在銀行設立專項維修資金賬戶,接受物業管理行政主管部門的監督。

第八十專項維修資金的補繳與轉移 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照相關規定以及業主大會的決定續籌專項維修資金。

物業所有權發生轉移時,交存的專項維修資金一并轉移給物業買受人。

第八十物業危及安全時的維修養護 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的,經相關業主同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時,相關業主、物業使用人應當予以配合。

第八十專業經營管線(纜)的維修養護更新責任 物業管理區域內電纜、供水供氣供熱管道等專業經營設施設備發生故障或者損壞時,業主、業主委員會、物業服務企業應當及時報告。專業經營單位應當及時維修、養護、更新。

九十〔應急維修機制〕 住宅物業建設工程質量保修期滿后,在物業管理區域發生下列危及住宅物業或者人身財產安全,需要立即對住宅物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新或者改造,物業服務企業應當及時組織應急維修

(一)屋頂、外墻出現嚴重滲漏;

)樓體外立面脫落或者有脫落危險

)電梯設施設備存在嚴重事故隱患且不采取更新、改造、修理難以消除隱患的

消防設施損壞,消防部門出具整改通知書的;

因臺風、洪水等自然原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞;

)危及住宅物業或者人身、財產安全的其他情形。物業服務企業未及時組織應急維修,或者未選聘物業服務企業的,業主委員會或者相關業主應當組織應急維修。

住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,應急維修費用應當經設區的市級或者縣級人民政府確定的代管機構審核,社會審計機構審計并在物業管理區域顯著位置公示后列支;住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,應急維修費用應當經業主委員會審核,社會審計機構審計并在物業管理區域顯著位置公示后列支。使用公有住房住宅專項維修資金的,由負責管理該資金的部門審核后列支

專有部分事故防范措施 專有部分長期空置的,業主應當告知物業服務企業,并與物業服務企業對空置期間的物業費、電梯運行費、專有部分的維修、養護、管理等事項進行協商,采取措施防止漏水、漏氣等事故發生。

〔物業檔案 物業檔案屬于全體業主所有。選聘物業服務企業的,物業服務企業應當妥善保管,保證檔案資料齊全,不得泄露業主個人信息;業主自行管理的,業主委員會履行保管義務

執法進小區 縣級以上人民政府應當確定負責物業管理區域內物業管理、公共秩序、治安消防、交通治安、物業服務收費、電梯管理、房屋經營、規劃執行、建設工程質量、環境保護、特種設備運行、環境衛生等活動監督管理的行政主管部門,并依法公示。

縣級以上負責物業管理區域內有關活動監督管理的行政主管部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域顯著位置公布聯系人姓名、聯系方式和負責執法事項,依法及時處理物業管理區域內的違法行為。未依法及時公示的,物業服務企業應當上報物業行政主管部門協調相關部門及時公示,經物業行政主管部門協調仍不按規定公示的,由物業行政主管部門報紀檢監察部門督促并追究相關部門責任。

 

第七章 法律責任

 

〔過渡性條款〕 違反本條例規定應當承擔法律責任,有關法律、法規已有規定的,從其規定。

九十〔行政責任〕 物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關行政管理部門的工作人員不依法履行監督管理職責,發現違法行為不予查處,以及玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分。

第九十〔業主委員會法律責任〕 業主委員會作出的決定,違反法律、法規規定或者業主大會決定,給業主、物業服務企業造成損害的,由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔民事責任;嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的,依法追究相關責任。

第九十〔建設單位法律責任一〕 違反本條例第十條,物業管理區域內與物業服務相關的門衛室、監控室等配套建筑未依法辦理權屬登記手續,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

擅自改變物業管理區域內與物業服務相關的門衛室、監控室等配套建筑用途的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令立即恢復原使用功能,逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

九十〔建設單位法律責任 違反本條例第十,建設單位未在房屋買賣合同中約定配套建設的幼兒園、會所、休閑健身用房地下車位等歸屬的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處萬元罰款。

九十〔建設單位法律責任 違反本條例第十二條第二款,建設單位不按照本條例規定的面積和位置配置物業管理用房并無償移交的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,地上房屋面積銷售價格三倍的罰款。

建設單位配置的物業管理用房不具備供水、排水、供電、供熱、通風、采光等使用功能的,市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,并元的罰款。

一百建設單位法律責任違反本條例第四十條第三款,建設單位未對承接查驗全過程進行影像記錄,并在業主辦理入住手續時,不能主動公開承接查驗協議,現場無法播放承接查驗影像資料,或影像資料應包含而實際未包含監控系統、消防系統等重要設施設備查驗內容的,由市、縣級物業行政主管部門責令停止辦理業主入住手續,限期改正,并處十萬元罰款,限期改正后,才可重新辦理業主入住手續。

一百零一建設單位法律責任違反本條例第四十條第五款,對于物業承接查驗發現的問題,建設單位未整改落實且未簽訂承接查驗協議,并將該物業移交給物業服務企業的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,并處十萬元罰款。

一百零二建設單位法律責任違反本條例第四十條第款,建設單位未按照承接查驗協議約定的內容及時解決并組織復驗的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,并處十萬元罰款。

一百零三〔建設單位法律責任違反本條例第四十條,建設單位未按照本條例規定交存或者補存住宅物業質量保證金的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,除應當交存或者補存住宅物業質量保證金外,處應當交存或者補存住宅物業質量保證金百分之十的罰款。

建設單位未按照本條例規定交存更新和改造電梯、消防等設施設備資金的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,除應當交存資金外,處應當交存資金百分之五的罰款。

一百零四〔建設單位法律責任 建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由市、級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款:

(一)未按照規定備案物業管理區域的;

(二)未按照規定在房屋買賣合同中明示備案的物業管理區域的;

(三)未按照規定報送房屋交付情況,且未按照要求提供籌備首次業主大會會議所需材料的;

(四)未按照規定備案前期物業服務合同臨時管理規約的。

一百零五〔物業服務企業法律責任 物業服務企業違反法律、法規規定或者物業服務合同約定終止物業服務的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處萬元罰款

一百零六〔物業服務企業法律責任 物業服務企業違反本條例規定有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元的罰款情節嚴重的,依法吊銷營業執照;給業主造成損害的,依法承擔賠償責任

(一)被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續的;

(二)被解聘的物業服務企業違反規定在退出物業管理區域前未維持正常的物業管理秩序的;

(三)被解聘的物業服務企業違反規定拒不退出物業管理區域的。

一百零七〔物業服務企業法律責任 物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處三千元以上五千元以下的罰款;給業主造成損害的,依法承擔賠償責任:

(一)未按照規定備案物業管理區域的;

未按照規定備案物業服務合同的;

(三)以業主欠繳物業服務費為由限制業主進出小區、入戶和車輛進入地下停車位的;

(四)在不具備停放車輛條件的道路、場地設置車位的;

(五)未履行車輛停放管理義務的;

(六)未妥善保管物業檔案資料,造成資料缺失的;

(七)泄露業主個人信息的

)住宅物業專有部分出現質量問題,業主向物業服務企業提出,物業服務企業未能及時轉告建設單位

一百零物業服務企業法律責任四 違反本條例第十條第款,未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,恢復原有功能,并處五萬元以下罰款

一百零物業企業法律責任違反本條例第四十條第五款,對于物業承接查驗發現的問題,建設單位未整改落實且未簽訂承接查驗協議,物業服務企業接收并實施該物業服務管理的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,并處十萬元罰款。

建設單位未按照承接查驗協議約定的期限整改落實物業服務企業未及時向物業主管部門報告的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,并處萬元罰款。

一百一十〔物業服務企業法律責任 違反本條例第四十物業服務企業未能自住宅物業交接之日起三十日內,向物業所在地縣級物業行政主管部門辦理物業承接查驗備案的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正,并處萬元罰款。

一百一十一〔物業服務企業法律責任 物業服務企業不履行物業服務合同約定義務,或者履行義務不符合約定的,應當依法承擔違約責任。

一百一十二違規停放車輛法律責任〕 違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣級以上公安機關交通管理部門給予警告;駕駛人不在現場或者雖在現場但拒絕駛離,妨礙其他車輛、行人通行的,按有關交警部門法規制度處理:

(一)在機動車通道停放車輛的;

(二)在不具備停放車輛條件的道路、場地停放車輛的

(三)在住宅物業管理區域停放工程車輛大中型客貨車輛的。

一百一十三損害物業共用部位和共用設施設備法律責任〕 違反本條例規定,非法處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的,由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,五萬元以上二十萬元以下的罰款;給業主造成損害的,依法承擔賠償責任。

違反本條例規定,非法侵占損壞屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的,由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上二萬元以下的罰款;給業主造成損害的,依法承擔賠償責任。

 

第八章  

 

一百一十四名詞含義 本條例下列用語的含義是:

(一)物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物以及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,為業主提供服務的活動。

(二)專業經營設施設備,包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

(三)共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅物業內業主或者單幢住宅物業內業主以及與之結構相連的非住宅物業業主共有的部位,一般包括:住宅物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(四)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅物業業主或者住宅物業業主以及有關非住宅物業業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

(五)專有部分,是指在構造和利用方面具有獨立性,由單獨業主獨立使用和處分,能夠為特定業主登記所有權的物業部位。

(六)菜單制模式,是指在保證本條例規定的物業服務內容的前提下,建設單位或者業主根據其選擇的物業服務項目、服務內容、服務等級標準綜合確定的物業服務費用支付給物業服務企業,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

(七)物業管理用房,包括物業辦公用房(含保安、監控用房)、檔案用房、倉儲用房和維修、保潔用房等。

(八)物業管理區域顯著位置,包括物業管理區域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動場所等。

(九)物業檔案,包括物業權屬資料、技術資料、驗收資料,業主、物業使用人的權屬資料、個人資料,物業運行記錄、物業維修記錄、物業服務記錄和物業管理相關合同資料等。

(十)終端用戶端口,是指包括變(配)電、二次供水、供熱系統、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置與最終用戶戶門交接處。

一百一十五面積和人數的計算方式 本條例規定的面積和人數,按照下列方式計算:

(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

(三)建筑物總面積與總人數,分別按照前兩項的統計總和計算。

一百一十六施行日期〕 本條例自       日起施行。

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聯系人:王瑞
電話: 0451-53644869
 
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